當廣州地鐵線(xiàn)越來(lái)越多，交通越來(lái)越便利，原先一些所謂的“郊區”，心理距離也慢慢向市中心靠近。到目前為止，廣州房?jì)r(jià)較高的還是越秀區、珠江新城這些“非常核心區”。但在廣州三環(huán)，已有個(gè)別區域的房?jì)r(jià)發(fā)生了突破性發(fā)展，例如白云新城，當年開(kāi)發(fā)商就認為該區域可媲美珠江新城，部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，所以說(shuō)，作為房?jì)r(jià)黑馬，三環(huán)不能小瞧。

　　更不能小瞧的是，番禺及黃埔都是廣州是“樓市重鎮”，其成交量及成交價(jià)，直接影響廣州全市成交情況的走向。

　　2010年，廣州舉辦亞運。當人們將目光投向因亞運會(huì )而為受益的珠江新城時(shí)，2010年年底，白云新城土地出讓卻猛然顯露黑馬本色，在眾多開(kāi)發(fā)商的競爭下，廣州首次出現樓面地價(jià)超2萬(wàn)元/平方米的“地王”，遠遠超越珠江新城。而當年出讓的荔灣黃沙大道“靚地”，樓面地價(jià)也不過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。

　　當時(shí)就有廣州業(yè)內人士預測：根據地價(jià)占樓價(jià)40%定律，未來(lái)白云新城這一塊的房?jì)r(jià)有可能達到4萬(wàn)元/平方米。那時(shí)，白云新城附近樓盤(pán)的售價(jià)在1.3萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米之間，4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)看起來(lái)有點(diǎn)遙不可及。

　　現在樓價(jià)賣(mài)4萬(wàn)元/平方米在白云新城早成了事實(shí)。在“地王”建起來(lái)的保利云禧，目前售價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米左右；同樣是在高價(jià)地上建起來(lái)的中海云麓公館，售價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。網(wǎng)易房產(chǎn)的監控數據顯示，保利云禧7月31日成交的一套單位，價(jià)格接近5萬(wàn)元/平方米。處于白云新城內的凱云新世界，目前售價(jià)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間。如果說(shuō)這些樓盤(pán)價(jià)格在白云新城處于水平，那么相對“實(shí)惠”的嶺南新世界、萬(wàn)科峯境，其售價(jià)也超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。

　　白云新城能成為廣州房?jì)r(jià)黑馬中的黑馬，三環(huán)減速機并非無(wú)跡可尋，2009年，萬(wàn)達將其進(jìn)駐廣州的個(gè)落腳點(diǎn)選在了白云新城；2010年，廣州市政府批準了白云新城控制性詳細規劃；同年，廣州地鐵2號線(xiàn)號線(xiàn)北延段開(kāi)通，白云新城成為兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)。在規劃、交通及知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的合力推動(dòng)之下，白云新城成為眾多廣州開(kāi)發(fā)商爭搶的目標。

　　白云新城這匹黑馬到底有多“黑”？嶺南新世界就很有代表性，2004年，該樓盤(pán)的洋房售價(jià)為3500元/平方米，到了2009年均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，2010年售價(jià)則沖上1.5萬(wàn)元/平方米水平，2011年“錦云峰”組團售價(jià)為1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，2012年售價(jià)達2.5萬(wàn)元/平方米。如今，樓盤(pán)高層洋房的售價(jià)為2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米。

　　合富輝煌(中國)市場(chǎng)研究部總監馮佩云在近期舉行的一個(gè)論壇上說(shuō)，與去年下半年相比，今年上半年廣州房?jì)r(jià)呈下降趨勢，其中番禺華南板塊有50%的指標大盤(pán)在降價(jià)，降幅接近兩三成，蘿崗區域全部在售樓盤(pán)都在降價(jià)，降幅在10%-15%之間。

　　在日前舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，高力國際研究及咨詢(xún)部董事陳厚橋同樣表示，今年番禺住宅價(jià)格下降帶動(dòng)了公寓價(jià)格的下降；而蘿崗則相反，是公寓降價(jià)推動(dòng)了住宅的降價(jià)。無(wú)論誰(shuí)帶動(dòng)誰(shuí)，終的結果都是價(jià)格在下降。

　　確實(shí)，今年番禺、蘿崗的房?jì)r(jià)都不太好看——都出現了下滑。廣州市國土房管局的數據顯示，今年1-7月份，廣州原十區中只有兩個(gè)區的房?jì)r(jià)同比下滑，其中一個(gè)區就是蘿崗。

　　番禺、蘿崗今年房?jì)r(jià)的下跌，一方面原因是大市銷(xiāo)售不好；另一方面是兩個(gè)區域的供應量太大。

　　不過(guò)，在業(yè)內人士看來(lái)，番禺、蘿崗房?jì)r(jià)今年下跌，只是暫時(shí)蟄伏而已，等待樓市“冬天”過(guò)去，兩個(gè)區域的房?jì)r(jià)還會(huì )再度起來(lái)。

　　業(yè)內人士的這種看法不無(wú)道理，因為在過(guò)去幾年里，番禺、蘿崗的房?jì)r(jià)都有非常搶眼的表現。番禺房?jì)r(jià)從2009年的8090元/平方米一直上升到現在的26298元/平方米，已經(jīng)實(shí)現翻番。而在過(guò)去的10年，番禺房?jì)r(jià)平均上漲了將近5倍，跑贏(yíng)廣州全市平均水平。蘿崗同樣如此，2011年蘿崗板塊均價(jià)僅為9909元/平方米，到2012年時(shí)已經(jīng)升至13944元/平方米，至今年1-7月份，蘿崗板塊的均價(jià)已經(jīng)升至15995元/平方米。短短3年時(shí)間，蘿崗的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)六成，同樣高于全市均價(jià)漲幅。

　　此外，蘿崗一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現反彈勢頭。7月中旬，位于蘿崗的公寓項目壹品E·PARK首次發(fā)售，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。7月下旬樓盤(pán)加推一批單位，售價(jià)在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米之間，比起開(kāi)售時(shí)的均價(jià)提升了超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)。而在7月上旬，大壯國際廣場(chǎng)的公寓首次發(fā)售，其平層公寓的均價(jià)是9000元/平方米、LOFT公寓均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。7月下旬，大壯國際廣場(chǎng)二期公寓發(fā)售，LOFT公寓均價(jià)不變，但是平層公寓均價(jià)則升至1.15萬(wàn)元/平方米，比首發(fā)售上升了2500元/平方米，升幅達28%。首發(fā)時(shí)，其部分平層公寓單價(jià)低至“7字頭”，二期所有平層公寓單價(jià)都在萬(wàn)元以上，價(jià)單位在各種折扣之后，是10269元/平方米。

　　在今年1月份的土地拍賣(mài)中，蘿崗所在的黃埔出現了樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米的“地王”，番禺出現了超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米的“地王”。今年黃埔、蘿崗合并設立新的黃埔區，市場(chǎng)皆認為這對原黃埔、蘿崗都是利好的消息，蘿崗由此也進(jìn)入廣州市中心行列，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家看好蘿崗是自然的事情；而番禺“地王”的拍出，證明開(kāi)發(fā)商對該區域的前景同樣充滿(mǎn)信心。有開(kāi)發(fā)商表示，從黃埔、番禺“地王”的價(jià)格來(lái)看，他們將來(lái)建成房子出售的價(jià)格有望再度震驚市場(chǎng)(黃埔“地王”建成房子出售對蘿崗房?jì)r(jià)也會(huì )有拉動(dòng)作用)。

　　隨著(zhù)廣州城區外擴，廣州和珠三角其他城市的聯(lián)系日益密切、交通頻繁，原先的環(huán)城高速緩解城區交通壓力、分流車(chē)輛日益吃力，增建繞城高速的必要性日益顯現。與此同時(shí)，廣州機場(chǎng)的外遷，高鐵站的選址番禺，也要求有高速將其連接起來(lái)，為這些交通樞紐開(kāi)辟便捷的通道。

　　2001年，繞城高速的北二環(huán)正式建成通車(chē)；西二環(huán)在2006年、2007年北段和南段建成通車(chē)；2008年，東二環(huán)正式通車(chē)；2010年，南二環(huán)正式通車(chē)。至此，廣州周邊形成一個(gè)完整的繞城高速公路網(wǎng)絡(luò )。

　　該環(huán)線(xiàn)開(kāi)通之后，廣佛之間的往返更加便利，包括廣州、佛山甚至粵西的居民前往白云國際機場(chǎng)、南沙港以及廣州南站也更加便利。

　　廣州繞城高速公路，又稱(chēng)“珠二環(huán)”高速公路，國家高速G1501，地處珠江三角洲經(jīng)濟區的中部，位于廣州的外圍，經(jīng)過(guò)廣州市的白云、黃埔、南沙、番禺、花都，佛山市的順德區、南海區和三水區，將以廣州為中心放射出去的多條高速公路、國道和省道干線(xiàn)銜接起來(lái)，具有分流經(jīng)過(guò)廣州城區的大量過(guò)境交通及加強周?chē)鞘腥郝?lián)系的重要功能。“珠二環(huán)”總里程195公里，分為北二環(huán)、西二環(huán)、三環(huán)減速機南二環(huán)和東二環(huán)四段建設。

　　北二環(huán)西起廣州市白云區江高鎮聚龍村，與廣清高速公路相接，東止于蘿崗火村，與廣深高速公路相連，全線(xiàn)主要位于廣州市白云區境內，途經(jīng)江高、人和、太和等鎮，及天河區柯木塱村和省龍洞林場(chǎng)、黃陂果園場(chǎng)等地，路線(xiàn)公里。三環(huán)減速機

　　西二環(huán)位于中國廣東省廣州市和佛山市境內，為廣州繞城高速公路的茅山至九江段，工程于2004年12月動(dòng)工。北段東起江高鎮茅山村，與北二環(huán)高速和廣清高速相連，往西經(jīng)廣州市花都區西南部，佛山市三水區、南海區，止于南海區獅山鎮小塘附近的廣三高速。北段全長(cháng)42.087公里。

　　南二環(huán)起于廣州番禺東涌鎮，與已建成的京珠高速公路廣珠北段相接；終于佛山南海區九江鎮，與已建成的西二環(huán)南段相接。路線(xiàn)公里，沿東西向延伸經(jīng)廣州番禺、南沙的東涌鎮、魚(yú)窩頭鎮、靈山鎮、欖核鎮，佛山的倫教、勒流、大良、杏壇、龍江。

　　東二環(huán)是京珠國道主干線(xiàn)廣州繞城公路東段和珠江三角洲經(jīng)濟區環(huán)形高速公路東段線(xiàn)，工程起于蘿崗區火村，與北二環(huán)高速公路及廣深高速公路相接，經(jīng)筆村、黃埔區廟頭村，在菠蘿廟船廠(chǎng)北側跨越珠江主航道至番禺區化龍鎮草堂村，終點(diǎn)與廣珠東線(xiàn)高速公路及廣明高速公路相接，項目總投資41.15億元，路線(xiàn)公里。

　　南沙，新區；增城，撤市設區，2017年將開(kāi)啟雙地鐵時(shí)代；花都，2015年地鐵9號線(xiàn)有望開(kāi)通，并與三號線(xiàn)北延段在高增站換乘，與廣州中心城區形成一小時(shí)生活圈……對于三環(huán)外的區域來(lái)說(shuō)，目前房?jì)r(jià)還在7000多元至1.1萬(wàn)元/平方米之間，在廣州房?jì)r(jià)世界里還屬于草根階層。但對于這些區域來(lái)說(shuō)，規劃利好不斷，一切皆有可能。

　　和番禺、蘿崗一樣，南沙也是今年房?jì)r(jià)下降比較明顯的區域之一。合富輝煌(中國)市場(chǎng)研究部總監馮佩云提到，相比去年年底，南沙今年上半年近半在售大型樓盤(pán)都在降價(jià)，降幅在兩三成。

　　即使如此，對很多人來(lái)說(shuō)，南沙依然是空間無(wú)限的區域。畢竟，這里是全國少有的新區。陳厚橋在展望廣州各區時(shí)提到，長(cháng)期看好(8-10年)南沙，雖然陳厚橋看好的是商業(yè)地產(chǎn)，但其看好商業(yè)地產(chǎn)的因素中，物業(yè)所在區域的產(chǎn)值、龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群、政府規劃、政策及稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)扶持措施、土地資源以及基礎設施建設這些對住宅物業(yè)同樣也有拉動(dòng)作用。

　　2012年年底，南沙國際級新區確定后，位于南沙的大盤(pán)碧桂園天璽灣開(kāi)售，當時(shí)就有買(mǎi)家表示，在廣州眾多區域中，沒(méi)有一個(gè)區域與南沙媲比，珠江新城也不行。能和南沙進(jìn)行比較的，就只有深圳的前海，華南地區未來(lái)房?jì)r(jià)的地方，一個(gè)是前海，另外一個(gè)就是南沙。該買(mǎi)家還非?？隙ǖ卣f(shuō)，未來(lái)珠江新城的房?jì)r(jià)也會(huì )被南沙拋在后面。

　　到目前為止，南沙的房?jì)r(jià)和珠江新城還隔了一個(gè)海珠、番禺的距離，但因為有新區的存在，誰(shuí)都不會(huì )否認該區域房?jì)r(jià)有無(wú)限空間。

　　地鐵對城市的推動(dòng)力有多大？在今年早些時(shí)候舉辦的一個(gè)論壇上，國內軌道交通行業(yè)資深專(zhuān)家莫庭斌給出了一個(gè)令人驚訝的答案：廣州地鐵1號線(xiàn)開(kāi)通后，天河城的營(yíng)業(yè)總額增加了20%。地鐵的推動(dòng)力當然不只限于對一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的推動(dòng)。2006年，連通至番禺廣場(chǎng)的地鐵3號線(xiàn)號線(xiàn)的開(kāi)通，使番禺從“遙遠的郊區”逐漸成為白領(lǐng)、金領(lǐng)們置業(yè)的地，番禺也躍身成為廣州樓市成交大戶(hù)，穩坐廣州原十區成交冠軍寶座。

　　2017年，地鐵13號線(xiàn)號線(xiàn)將會(huì )建成，增城將開(kāi)啟“雙地鐵時(shí)代”。業(yè)內人士認為，供應充足、目前仍處于價(jià)格洼地的增城，將會(huì )成為廣州人下一個(gè)置業(yè)熱區。其實(shí)多年來(lái)，增城都是廣州人置業(yè)的熱區，新塘區域的大盤(pán)，來(lái)自廣州市區工作的買(mǎi)家占了絕大多數。而增城的供應量、成交量也一直穩居廣州前列，成為廣州樓市供應、成交大戶(hù)。

　　增城樓市對廣州市區買(mǎi)家的吸引力，就在于價(jià)格的實(shí)惠。今年1-7月份，增城一手房?jì)r(jià)也就“8字頭”，與其相鄰的東圃一帶的房?jì)r(jià)，也接近3萬(wàn)元/平方米。增城房?jì)r(jià)的實(shí)惠，一方面是增城之前房?jì)r(jià)一直較低；另一方面，限價(jià)政策也導致了增城開(kāi)發(fā)商想提價(jià)也沒(méi)有辦法。

　　但現在，增城房?jì)r(jià)也開(kāi)始冒頭。網(wǎng)易房產(chǎn)的監控數據顯示，2013年12月，增城網(wǎng)簽面積前十的樓盤(pán)中，只有一個(gè)樓盤(pán)的網(wǎng)簽均價(jià)過(guò)萬(wàn)元；今年6月，網(wǎng)簽面積前十的樓盤(pán)中，均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)竟然有7個(gè)。

　　增城方面的冒頭，有限價(jià)松綁的原因，此外還有增城撤市設區的利好刺激。增城的撤市設區，一方面讓增城融入廣州，在買(mǎi)家覺(jué)得在增城買(mǎi)房也是在廣州買(mǎi)房；另一方面，增城也會(huì )在市政投入方面得益，至少像增城和廣州中心城區之間的交通，以后會(huì )愈加便利。

　　多年前，市場(chǎng)就在猜測增城會(huì )否成為下一個(gè)番禺，出現下一個(gè)華南板塊。在增城撤市設區、開(kāi)通地鐵之后，有業(yè)內人士表示，增城房?jì)r(jià)向蘿崗、番禺靠攏是大概率的事情。

　　花都、從化也曾吸引過(guò)廣州眾多知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，也曾吸引過(guò)眾多廣州市區買(mǎi)家前往，但與番禺、蘿崗甚至南沙相比，花都、從化尚算不上廣州樓市重鎮，雖然花都、從化的成交量都不算少。

　　花都、從化未能成為廣州樓市重鎮的重要原因，就是交通不便。這種狀況估計很快就會(huì )有所改善，未來(lái)一兩年，地鐵9號線(xiàn)號線(xiàn)均有望通車(chē)，屆時(shí)從花都、從化到廣州核心區只要1小時(shí)左右的時(shí)間?；ǘ?、從化遠的概念將會(huì )發(fā)生改變，甚至有望像當年地鐵3號線(xiàn)開(kāi)通為番禺帶來(lái)大量廣州買(mǎi)家一樣，為花都、從化帶來(lái)大量廣州市區的買(mǎi)家。確實(shí)，1小時(shí)的車(chē)程，“7字頭”和剛過(guò)萬(wàn)元的房?jì)r(jià)，良好的綠化環(huán)境，對于那些剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，還是有較大吸引力的。

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